Kostenverteilung bei Baulichen Veränderungen

1. Zunächst gilt es eine Bauliche Veränderung von den gängigen Erhaltungsmaßnahmen abzugrenzen. Als bauliche Veränderung werden dabei all jene Maßnahmen angesehen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen (§20 Abs. 1 WEG). Insbesondere Neuerungen kommen hier in Frage, zum Beispiel die Errichtung neuer Fahrradabstellflächen oder bislang noch nicht vorhandene Antennenanlagen.
2. Wer einer solchen Baulichen Veränderung zustimmt muss sich darüber im Klaren sein, dass er dafür anteilig auch die Kosten zu tragen hat. Die bauliche Maßnahme als solche kann zwar mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, allerdings müssen dann auch nur die zustimmenden Wohnungseigentümer die Kosten übernehmen (§21 Abs. 3 S.1 WEG). Eigentümer, die mit „Nein“ abstimmen, sich enthalten oder nicht anwesend sind, haben keinerlei Verpflichtung zur Mittragung von Kosten für eine Bauliche Veränderung.
3. Dieses Ergebnis ist sehr häufig unerwünscht, zum Beispiel wenn für die Gemeinschaft eine Solaranlage oder Regenwasseraufbereitungsanlage errichtet werden soll. Das Gesetz sieht daher zwei Möglichkeiten vor, für den Fall das die Kosten einer baulichen Veränderung auf alle Miteigentümer, entsprechend dem gesetzlichen Kostenverteilerschlüssel, nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden sollen:
4. Ausnahme: Kostentragung durch alle Eigentümer nach §21 Abs. 2 Nr. 1 WEG
   Im Rahmen der s.g. Qualifizierten Mehrheit müssen mehr als 2/3 der in der Versammlung teilnehmenden oder durch Vollmacht vertretenen Eigentümer der baulichen Maßnahmen zustimmen. Gleichzeitig müssen diese auch über die Hälfte ALLER Miteigentumsanteile verfügen. Wie diese 2/3 Mehrheit berechnet wird, richtet sich nach dem Stimmrechtsregelungen in der Gemeinschaftsordnung (Miteigentumsanteile, Kopfprinzip oder Objektprinzip). Erforderlich ist hier also immer ein relativ hohes Mass an Zustimmung in der Versammlung
5. Ausnahme: Kostentragung durch alle Eigentümer nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG
   In einer zweiten Variante sieht der Gesetzgeber die Kostentragung durch alle Eigentümer bei baulichen Veränderungen dann vor, wenn sich die geplante Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Ein solcher Zeitraum wird in Literatur und Rechtsprechung häufig mit 10-12 Jahren angesetzt, insbesondere bei Energie-Einsparmaßnahmen. Tatsächlich gibt es aber eine Vielzahl an Maßnahmen, die sich nicht amortisieren. Beispielsweise die Umgestaltung des Gartens oder die Installation einer neuen Beleuchtungsanlage.
6. Aber Vorsicht: Ein falsch gefasster Kostenbeschluss ist lediglich anfechtbar.
   Eine von den gesetzlichen Vorschlägen abweichende Kostenverteilung für eine Bauliche Veränderung kann von den Wohnungseigentümern vereinbart oder beschlossen werden. Einem Wohnungseigentümer, der nicht bereits von Gesetzes wegen die Kosten zu tragen hat, dürfen diese auch nicht auferlegt werden. Bei einer anderweitigen Vorgehensweise der Wohnungseigentümer, ist ein solcher Beschluss aber nicht nichtig sondern nur innerhalb der üblichen First von einem Monat anfechtbar. Nach Ablauf dieser Frist entfaltet der Kostenbeschluss von Beginn an volle Bestandskraft!

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^{Alle hier behandelten Themen wurden sorgfältigst recherchiert und nach bestem Wissen niedergeschrieben. Der Inhalt stellt aber dennoch keine Rechtsberatung dar; eine Haftung dafür kann nicht übernommen werden. Jeder Einzelfall bedarf immer einer gesonderten Beurteilung. Bei Rechtsfragen in Sachen WEG Recht konsultieren Sie bitte unbedingt einen Rechtsexperten.}