Abrechnungsspitze, Abrechnungssaldo, Abrechnungssumme – was steckt dahinter.

Im Zusammenhang mit Ihrer Hausgeldabrechnung ist oftmals von Abrechnungssumme, Abrechnungssaldo bzw. Abrechnungsspitze die Rede. Vereinfacht handelt es sich bei der Abrechnungsspitze um den Betrag in der Jahresabrechnung, der sich aus der Differenz der durch Sie anteilig zu tragenden Kosten (der Abrechnungssumme) und des im Abrechnungsjahr laut Wirtschaftsplan geschuldeten Hausgeld (Vorschüsse) ergibt. Davon zu trennen ist der s.g. Abrechnungssaldo. Im Abrechnungssaldo wird nicht das geschuldete, sondern das im Abrechnungsjahr tatsächlich bezahlte Hausgeld berücksichtigt.

Wird über die Jahresabrechnung auf der Eigentümerversammlung Beschluss gefasst, entsteht ein etwaiger Nachzahlungsanspruch der Eigentümergemeinschaft gegen den einzelnen Wohnungseigentümer (und umgekehrt) immer nur in Höhe der Abrechnungsspitze. Die Ansprüche auf ordnungsgemäße Zahlung der im Wirtschaftsplan festgelegten Vorschüsse bleibt dabei bestehen.

Abrechnungsspitze, Abrechnungssaldo und Abrechnungssumme: Die Rechtssprechung dazu 

Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um die Differenz zwischen dem Hausgeldsoll, also die im beschlossenen Wirtschaftsplan veranschlagten, durch Vorschüsse zu deckenden anteiligen Lasten und Kosten, und der Abrechnungssumme, also der laut Jahresabrechnung anteilig tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.02.2017, Az.:  V ZR 166/16, Rz. 6).

Anders als beim Abrechnungssaldo spielen rückständige Hausgeldvorschüsse (säumige Hausgelder) oder die tatsächlich gezahlten Hausgeldvorschüsse bei der Abrechnungsspitze keine Rolle. Wird zusätzlich im Wirtschaftsjahr eine Sonderumlage erhoben, sind die dadurch der Gemeinschaft geschuldeten Gelder in die Abrechnungsspitze miteinzubeziehen.

Der Abrechnungssaldo ist die Differenz zwischen der Abrechnungssumme und den tatsächlich für das Wirtschaftsjahr gezahlten Hausgeldvorschüssen. Diese Differenz kann positiv (Guthaben) oder negativ (Fehlbetrag) ausfallen. Hat der einzelne Wohnungseigentümer alle im Wirtschaftsplan vorgesehenen Hausgeldvorschüsse bezahlt, sind Abrechnungssaldo und Abrechnungsspitze identisch. Fehlt es dagegen an Vorschüssen, ist der Abrechnungssaldo höher als die Abrechnungsspitze.

Ein Beschluss, wonach die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch in Höhe des Abrechnungssaldos gegen den einzelnen Wohnungseigentümer festlegen will, ist nicht möglich. Der Gemeinschaft fehlt dafür die Beschlusskompetenz (BGH, Urteil vom 01.06.2012, Az.: V ZR 171/11). Dadurch soll vermieden werden, dass eine mögliche Verjährung von noch offenen Hausgeldvorschüssen unterlaufen wird.

Abrechnungsspitze: Negativ oder Positiv

Ist der Wirtschaftsplan zu niedrig angesetzt, so dass die Abrechnungssumme (also die Differenz der anteiligen Ausgaben und Einnahmen der Gemeinschaft) höher als das Hausgeldsoll ist, liegt eine negative Abrechnungsspitze vor.

Übersteigen die im Wirtschaftsplan geforderten Hausgeldvorschüsse dagegen die Abrechnungssumme liegt eine positive Abrechnungsspitze vor.

Der Beschluss über die Jahresabrechnung bzw. die Einzelabrechnungen auf der Wohnungseigentümerversammlung begründet einen Zahlungsanspruch der Eigentümergemeinschaft gegen den einzelnen Wohnungseigentümer oder umgekehrt. – Dies jeweils in höhe der positiven oder negativen Abrechnungsspitze. Die Zahlungen in der jeweiligen Höhe wird am Tag der Beschlussfassung fällig, es sei denn es wird ein abweichender Fälligkeitstag beschlossen.

Abrechnungsspitze: Folgen der Beschlussfassung

Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung und die entsprechenden Einzelabrechnungen begründet (mangels Beschlusskompetenz) weder einen Anspruch des einzelnen Eigentümers auf die Auszahlung eines ausgewiesenen Guthabens, noch einen Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung eines ausgewiesenen Fehlbetrags gegen einen Eigentümer. Vielmehr führt der bestandskräftige Beschluss zu einer Forderung der Gemeinschaft bzw. des einzelnen Eigentümers nur in Höhe der Abrechnungsspitze (ständige Rechtsprechung des BGH seit Beschluss vom 30.11.1995, Az.: V ZB 16/9).

Nur die Abrechnungsspitze ist daher Gegenstand des Beschlusses über die Einzelabrechnungen und in diesen entsprechend hinreichend und nachvollziehbar auszuweisen.

Mit dem Beschluss über die Jahresgesamtabrechnung bzw. die Einzelabrechnungen wird der zugrundeliegende Wirtschaftsplan nicht aufgehoben (BGH, Beschluss vom 30.11.1995, Az.: V ZB 16/9).

In der Praxis hat dies folgende Konsequenzen:

1. Die Verpflichtung zur Ausschüttung einer positiven Abrechnungsspitze an den einzelnen Eigentümer ergibt sich aus dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen.
2. Die Verpflichtung des einzelnen Eigentümers zur Zahlung einer negativen Abrechnungsspitze an die Gemeinschaft ergibt sich aus dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen.
3. Die Verpflichtung zur Zahlung von rückständigen Hausgeldvorschüssen ergibt sich – unabhängig davon – auch weiterhin aus dem für das Wirtschaftsjahr beschlossenen Wirtschaftsplan.

Hausgeld und Abrechnungsspitze: Wer zahlt was beim Eigentümerwechsel

Wird eine Eigentumswohnung während des laufenden Wirtschaftsjahres vekauft, kann es schon mal vorkommen, dass offene Hausgeldvorschüsse noch nicht bezahlt wurden und es nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zu einer negativen Abrechnungsspitze kommt. Auf Grund der unterschiedlichen Beschlussgrundlagen, denen die Verpflichtung zur Zahlung der Vorschüsse bzw. die Verpflichtung auf Zahlung einer negativen Abrechnungsspitze beruht, ergibt sich folgendes:

1. Für die offenen Hausgeldvorschüsse haftet der Verkäufer so lange, wie er noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist bzw. eingetragen war. Wird der Erwerber ins Grundbuch eingetragen, haftet ab diesem Zeitpunkt automatisch der Erwerber für die fristgerechte Zahlung. Ein im Kaufvertrag vereinbarter Nutzen- / Lastenübergang kann durch Ihre Hausverwaltung selbstverständlich berücksichtigt werden; beachten Sie aber, dass diese Vereinbarung im Zweifel nur zwischen Verkäufer und Erwerber, quasi im Innenverhältnis besteht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss diese Vereinbarung nicht gegen sich gelten lassen.
2. Die negative Abrechnungsspitze hat der Erwerber zu zahlen. Dies bestätigt der Bundesgerichtshof bspw. in seinem Urteil vom 02.12.2011, Az.: V ZR 113/11.
   Auch hier ist zu beachten: Für die Abrechnungsspitze haftet immer derjenige, der bei Beschlussfassung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war. Eine davon abweichende Regelung im Kaufvertrag ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hier ohne Belag. Verkäufer und Erwerber haben nur intern kaufvertragsrechtliche Ansprüche unter- und gegeneinander.

***
^{(Alle hier behandelten Themen wurden sorgfältigst recherchiert und nach bestem Wissen niedergeschrieben. Der Inhalt stellt aber dennoch keine Rechtsberatung dar; eine Haftung dafür kann nicht übernommen werden. Jeder Einzelfall bedarf immer einer gesonderten Beurteilung. Bei Rechtsfragen in Sachen WEG Recht konsultieren Sie bitte unbedingt einen Rechtsexperten. )}