Bauträgervertrag vs. Teilungserklärung – haben Sondervereinbarungen im Kaufvertrag Vorrang?

1. Dem Bauträger als Rechtsvorgänger einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) steht es selbstverständlich frei zivilrechtlich einzelvertragliche, und somit von der Teilungserklärung abweichende, Sondervereinbarungen im Kaufvertrag mit Käufern zu treffen. Diese Sondervereinbarung sind im Innenverhältnis auch gültig; allerdings nur zwischen den beiden Vertragsparteien, sofern keine Eintragung der Sondervereinbarung (bestenfalls als Nachtrag zur Teilungserklärung) im Grundbuch erfolgt.
2. Sofern der Bauträger, als Alleineigentümer des neu zu errichtenden oder bereits errichteten Gebäudes, einem Käufer ein Sonderrecht (an der Teilungserklärung bzw. dem Aufteilungsplan vorbei) im Kaufvertrag einräumt, hat die WEG als Rechtsnachfolger des Bauträgers ein solches Recht später auch zu übernehmen und anzuerkennen.
3. Sobald der Bauträger aber nicht mehr Alleineigentümer ist bzw. bereits verschiedene Sondereigentumseinheiten verkauft hat, müssen alle bereits durch Kaufvertrag gebundenen Käufer (der werdenden WEG) einer solchen Sondervereinbarung zustimmen, um einen späteren Übergang der Sondervereinbarung auf die WEG sicherzustellen.
4. Sollte eine solche Zustimmung der anderen Eigentümer unterbleiben, hat dies zur Folge, daß die Sondervereinbarung mit dem Bauträger spätestens mit Übergabe des letzten Sondereigentums (Wohneinheit bzw. Teileigentumseinheit) an einen Käufer seine Gültigkeit verliert. Die Sondervereinbarung hat schließlich immer nur zwischen dem Begünstigten und dem Bauträger selbst bestanden.
5. Viele Bauträger halten sich daher die Möglichkeit offen eine Teilungserklärung noch während der Bauphase über eine s.g. Vorbehaltsklausel anzupassen. Fest verankert in allen Kaufverträgen, ermöglicht diese Klausel dem Bauherren solche Sondervereinbarung der werdenden WEG gegenüber zu legalisieren, ohne dass es einer ausdrücklichen Zustimmung der einzelnen Käufer / Eigentümer bedarf. Wenn der Bauträger von einer Vorbehaltsklausel Gebrauch macht, wird die Teilungserklärung formell geändert, verbrieft, notariell beglaubigt und erneut eingetragen. Alle Käufer / Eigentümer der werdenden WEG werden über die Änderungen informiert.
6. Eine nicht der WEG gegenüber legalisierte Sondervereinbarung in einem Bauträgervertrag, erlischt spätestens mit Eigentumsübergang der letzten verkauften Wohnung / Sondereigentumseinheit in der Wohnanlage.

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^{Alle hier behandelten Themen wurden sorgfältigst recherchiert und nach bestem Wissen niedergeschrieben. Der Inhalt stellt aber dennoch keine Rechtsberatung dar; eine Haftung dafür kann nicht übernommen werden. Jeder Einzelfall bedarf immer einer gesonderten Beurteilung. Bei Rechtsfragen in Sachen WEG Recht konsultieren Sie bitte unbedingt einen Rechtsexperten.}